2014年楼市低迷购房者纷纷观望，房企库存高企，压力极大。房地产业由一路高歌猛进的时代，步入新的运行轨道。业内人士认为，房地产市场已经进入增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。房地产市场在“三期叠加”的态势下，销售数据下滑固然与去年同期基数较大有关，但更重要的是市场自身调整的结果。高库存下，政策微调已经不能大幅改变市场现状，如何赢得发展，这是房企自战略转型以来首次迎来市场考验。

　　当前房地产市场已经进入调整阶段，这个调整除了供求关系、区域性的调整，也包括产业内部优胜劣汰。在房地产业的行业结构上，要从以开发为主逐步转向服务为主，伴随着市场集中度的进一步提高，迫使大量房地产企业从开发商转向服务商。过去，房地产业是一个充满诱惑的行业，供需失衡的市场背景下，快建快销构成市场快节奏。而楼市调控政策实施以来，房地产市场开始转向理性开发，房企也在思考未来发展方向，由此，市场由量变转向质变，拼产品、服务及经营模式让房企开始战略转型。

　　首当其冲的是住转商，这对于长期以传统住宅开发建设为主的房地产开发商而言，由建筑商转为运营商，挑战的不仅仅是专业能力更是资金实力。根据自治区统计局数据显示，2013年新疆商品住宅投资占总投资比重为67.29%，办公楼投资占3.03%，商业营业用房投资占19.72%，其他用房投资占9.96%。去年商品住宅投资比重下降，而商业营业用房、其他用房的投资增长速度较快，达到245.08亿元，占总投资比重29.68%，部分中小城市的商业营业用房建设面积持续放量，基本处于饱和状态。今年上半年，新疆全区办公楼完成投资14.37亿元，同比增长205.0%；商业营业用房完成投资74.04亿元，同比增长58.5%。商业地产项目的大幅增加也给市场带来不小销售压力。据业内人士透露，近两年是商业地产销售大量入市的阶段，今年市场观望情绪浓厚，这在一定程度上也影响着商业销售。

　　政策微调虽然短期内对提升市场销量作用不大，但却能改善消费市场预期，这对于下半年销售市场来说无疑是利好消息。“虽然市场笼罩在低迷的环境下，但对于房地产企业来说仍然存在着很多机会，能否化‘危’为‘机’，通过市场考验关键在于企业自身的竞争实力，比如产品的品质、经营模式等，以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发；以资产管理为核心的办公楼宇开发；以改造升级和管理提升为核心的存量房开发；以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发；以服务配套为核心的老年服务社区的开发以及以直接融资为核心的多元化资本结构的构建等。总的来说，房地产行业的调整在所难免，拥有好的产品、好的服务、好的经营模式才能真正把握住市场发展机会，未来才有前景。房地产行业将从趋势性机会转为结构性机会，而能否把握这些结构性机会才是对企业真正的考验。”新疆佳弘房地产开发有限公司总经理潘存义说。

　　虽然今年楼市正处于波动状态并面临一定的下行压力，但从长期来看，新疆的房地产业还存在着广阔的发展前景。这一轮市场调整，核心仍是市场的供需矛盾发生变化而产生的调整，这属于市场化的正常调整，这会让市场朝着更加健康的方向发展。这对于转型初期的房地产企业而言，利大于弊。“面临激烈市场竞争，企业从传统的粗放型管理向精细化管理的转变。但单纯依靠提升管理效率对企业经营效益的贡献终究是有限的。因此，在人口和家庭结构变化的大背景下，通过发掘和引导潜在的客户需求而带来的增长才是健康的和可持续的。”新疆上策投资有限公司董事长韩洪宇说。同时他认为，精细化的管理模式对于当前调整期的房地产市场能为企业增加市场竞争力，并能稳固企业转型成果。      (编校/艾吉尔古丽)